POJOKSATU.id - Strategi free biaya-biaya dalam penjualan rumah subsidi kini semakin sering digunakan developer untuk menarik minat konsumen.
Sekilas memang terlihat menguntungkan pembeli karena terasa lebih ringan saat akad kredit.
Namun di balik itu, strategi ini ternyata bisa menjadi bumerang bagi developer jika tidak dihitung dengan matang.
Baca Juga: Tersangka Bukan Pacar Anggi Korban Pembunuhan di Yasmin, Keluarga Berharap Febry Dihukum Mati
Pasalnya, biaya yang digratiskan kepada pembeli otomatis menjadi tanggungan developer.
Nah, kalau margin proyek terlalu tipis, kondisi ini bisa membahayakan kelangsungan bisnis perumahan subsidi itu sendiri.
Dalam transaksi rumah subsidi, ada sejumlah biaya yang sebenarnya wajib ditanggung pembeli. Mulai dari biaya notaris, biaya akad kredit bank, hingga pajak.
Biaya Notaris dan Pengurusan Sertifikat
Baca Juga: TPG Mei 2026 Belum Cair? Ternyata Dana yang Masuk Adalah TPG Susulan, Ini Jadwal Terbarunya
Biaya notaris biasanya mencakup proses Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB, Akta Jual Beli atau AJB, balik nama sertifikat, hingga peningkatan status sertifikat dari HGB menjadi SHM.
Untuk biaya PPJB maupun AJB, besarannya umumnya maksimal sekitar 1 persen dari nilai transaksi.
Namun, beberapa notaris ada yang menggabungkan seluruh biaya tersebut dalam satu paket sehingga masih bisa dinegosiasikan.
Selain itu ada juga biaya balik nama sertifikat yang disetorkan ke negara melalui kantor BPN.
Baca Juga: Sosok Anggi Auliya Korban Pembunuhan di Yasmin Ternyata Yatim Piatu, Lulus Sarjana Sambil Bekerja
Meskipun sebenarnya tidak terlalu besar, beberapa notaris tetap menetapkan tarif tambahan hingga sekitar 1 persen.
Pembeli rumah subsidi juga biasanya perlu mengurus peningkatan sertifikat dari Hak Guna Bangunan atau HGB menjadi Sertifikat Hak Milik atau SHM.
Proses ini sebenarnya bisa dilakukan sendiri oleh pembeli, tetapi kebanyakan masyarakat memilih menyerahkan semuanya kepada notaris agar lebih praktis dan tinggal terima beres.
Jika dihitung secara pendekatan, total biaya notaris dan pengurusan dokumen ini bisa mencapai sekitar 3 persen sampai 5 persen dari harga rumah.
Biaya Akad Kredit Bank
Selain biaya notaris, pembeli rumah subsidi juga perlu menyiapkan biaya akad kredit bank.
Biaya ini mencakup provisi, administrasi, dan proses kredit yang nilainya rata-rata sekitar 3 persen hingga 5 persen.
Belum lagi kebutuhan materai yang ternyata cukup banyak saat proses akad kredit berlangsung.
Baca Juga: Ajang Pesta Balap Megah Astra Honda Dream Cup 2026 Hadir di Tasikmalaya
Meski harga satu materai terlihat kecil, kalau butuh puluhan lembar tentu nominalnya lumayan juga, apalagi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Untungnya, untuk rumah subsidi biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran biasanya sudah ditanggung negara sehingga pembeli tidak perlu membayar tambahan lagi.
BPHTB Tetap Jadi Beban Pembeli
Dalam transaksi rumah subsidi, pembeli juga tetap dikenakan BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Besarnya dihitung menggunakan rumus:
Baca Juga: Gaji ke-13 Pensiunan PNS Cair 2 Juni 2026! Tanpa Potongan dan Tak Perlu Pengajuan Ulang
BPHTB = (NPOP – Rp60 juta) x 5 persen
NPOP sendiri merupakan harga rumah yang dibeli, sedangkan Rp60 juta adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP yang berlaku di sebagian besar wilayah Indonesia.
Kalau rumah yang dibeli bukan rumah subsidi, pembeli juga masih harus membayar PPN sebesar 11 persen sesuai ketentuan yang berlaku.
Sementara Pajak Penghasilan atau PPh menjadi tanggung jawab developer karena dianggap sebagai pihak yang memperoleh penghasilan dari transaksi tersebut.
Strategi Free Biaya Bisa Kurangi Margin
Baca Juga: Puasa Idul Adha 2026 Berapa Hari? Ini Jadwal Lengkap 1–9 Dzulhijjah dan Bacaan Niatnya
Karena semua biaya tadi biasanya menjadi kewajiban pembeli, maka ketika developer menawarkan promo free biaya-biaya, otomatis seluruh pengeluaran itu beralih menjadi beban developer.
Padahal harga rumah subsidi sudah ditetapkan pemerintah sehingga developer tidak bisa seenaknya menaikkan harga jual untuk menutup biaya tambahan tersebut.
Di sinilah pentingnya perhitungan Harga Pokok Produksi atau HPP proyek. Harga tanah saat akuisisi dan efisiensi pembangunan menjadi faktor paling menentukan apakah strategi free biaya masih aman dijalankan atau justru berisiko merugikan.
Baca Juga: TPG Mei 2026 Bagi Guru Non ASN Cair Lebih Cepat Dibanding ASN, Ini Penyebabnya!
Kalau harga tanah masih murah dan pembangunan dilakukan efisien, strategi bebas biaya mungkin masih bisa memberikan keuntungan yang sehat.
Tapi kalau harga tanah sudah tinggi sementara pembangunan tidak efisien, bisa berbahaya juga untuk keberlangsungan proyek.***
